各州、市自然资源和规划局：
《云南省农村不动产确权登记发证指导意见》已经厅党组第40次会议审议通过，现予印发，请各地按照《云南省农村不动产确权登记发证指导意见》有关规定，借鉴全国试点地区开展农村不动产确权登记发证工作先进经验和措施，结合本地实际，制定本州（市）、县（市、区）农村不动产确权登记发证具体实施意见和措施，一并贯彻执行。
附件：1.南京市六合区《三级确认解难题人民调解得民心》经验交流材料
2.《成都市农村集体土地“房地一体”确权登记实践》经验交流材料
3.甘肃省酒泉市《维护农民权益推进产权改革助力乡村振兴》经验交流材料
云南省自然资源厅
2020年1月3日
云南省农村不动产确权登记发证指导意见
为做好农村不动产确权登记发证权属确认，妥善解决历史遗留问题，根据《自然资源部中央农村工作领导小组办公室 财政部 农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发〔2011〕178 号）、《自然资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191 号）等文件精神，现就云南省农村不动产确权登记发证权属确认工作，提出以下指导意见。
一 、结合实际积极处理“一户多宅”问题
（一）“一户”中“户”的认定，原则以公安部门户籍登记为准，户主可作为不动产权利人代表，家庭另有约定的从其约定，家庭成员情况在不动产登记簿和权属证书附记栏中注明。家庭成员已年满18周岁并已达到分家分户单独居住生活条件的，村委会出具证明材料并公告30天无异议的，可按一户确权登记。
（二）符合当地分户建房条件未分户，但未经批准另行建房分开居住的，其新建房屋占用的宅基地，经本农民集体同意并公告无异议的，可按规定补办有关用地手续后，依法予以确权登记；未分开居住的，其实际使用的宅基地没有超过分户后当地规定面积标准合计面积的，依法按实际使用面积予以确权登记。
（三）本农村集体经济组织成员或本村村民中符合宅基地申请条件的农村集体成员，购买本农村集体成员的宅基地及房屋的，应当予以确权登记。已拥有一处宅基地并达到当地规定面积标准，购买集体建设用地上的房屋作为住宅的，只确权登记一处宅基地使用权。
（四）已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证。在不动产登记簿和权属证书附记栏注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。
二、区分历史阶段妥善处理农村宅基地登记历史遗留问题
（一）1982 年《村镇建房用地管理条例》实施前，农
村集体成员建房占用的宅基地，在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大用地面积的，可以按现有实际使用面积进行确权登记。
（二）1982 年《村镇建房用地管理条例》实施起至
1987年1月1日《土地管理法》实施时止，农村集体成员建房占用的宅基地，超过当地规定面积标准的，超过部分按《中共中央、国务院关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》及地方有关规定处理后，可以按实际使用面积进行确权登记。
（三）1987 年《土地管理法》实施后，农村集体成员
建房占用的宅基地，超过当地规定面积标准的，按照实际批准面积进行确权登记。其面积超过当地规定标准的，可在不动产登记簿和不动产权利证书附记栏内注明超过标准的面积，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定作出处理，并按照当地规定的面积标准重新进行确权登记。对超过当地规定面积标准的宅基地，按《自然资源部关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》规定，村集体组织可对确认超占的面积实施有偿使用。
（四）1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，非农业户口居民(含华侨)合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，可按实际使用面积予以确权登记。1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1999年1月1日《土地管理法》修订实施时止，非农业户口居民(含华侨)合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地的，按照批准面积予以确权登记，超过批准的面积，在不动产登记簿和不动产权利证书的附记栏中注明。
（五）对合法取得但没有规划条件的宅基地上的农房，属于2008年1月1日《城乡规划法》实施前建设的，办理登记时可不提供房屋符合规划或建设的相关材料；属于2008年1月1日《城乡规划法》实施后建设的，经村委会公告15天无异议的，可不提供房屋符合规划或建设的相关材料。
三、依法依规严格规范集体建设用地使用权登记发证
（一）乡（镇）村公益事业和公共设施尚未登记且未能
按规定提供用地批准文件的，区分不同历史阶段进行确权登记：
1.1987年《土地管理法》实施前，使用集体土地兴办
乡（镇）村公益事业和公共设施并使用至今的，经所在乡（镇）人民政府审核后，可依法确定使用单位集体建设用地使用权。
2.1987年《土地管理法》实施后，乡（镇）村公益事
业和公共设施用地，应当依据县级以上人民政府批准文件，确定使用单位集体建设用地使用权。
（二）严格认真做好乡（镇）村企业用地和其他经依法
批准用于非住宅建设的集体土地确权登记。
1987 年《土地管理法》实施前，乡（镇）村企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，至今仍继续使用的，经所在农村集体同意，公告30天无异议并出具书面证明后，报乡（镇)人民政府审核，依法确定使用权单位集体建设用地使用权。1987年《土地管理法》实施后，乡（镇）村企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，应当依据县级以上人民政府批准文件，确定使用单位集体建设用地使用权。
四、统筹兼顾认真处理确权登记其他相关问题
（一）因地质灾害防治、新农村建设、移民安置、易地扶贫搬迁等集中迁建，经本农民集体大多数成员同意并经有权机关批准易地建房的, 可按规定确权登记发证。
（二）对符合农村一二三产业融合发展要求的混合用途农村宅基地，符合“一户一宅”的，原则上按照宅基地用途认定。
（三）维护婚姻关系变化农村集体成员的宅基地分配权益。农村女性或男性一方，因婚姻离开原农村集体，在新家庭所在农村集体取得宅基地使用权并放弃原农村集体宅基地的，应依法确权登记。离婚、丧偶后继续在本村生产生活的，与其他村民享有同等的宅基地权益，对其取得的宅基地使用权应依法确权登记；返回原籍生产生活且放弃原配偶所在地宅基地的，对其在原籍重新取得的宅基地使用权应依法确权登记。
（四）农村集体成员进城落户，其原合法取得的宅基地使用权应予确权登记。
五、以下情形只调查统计不确权登记发证
1.以兴办乡镇村公共设施、公益事业和乡镇村企业为
名，非法占用（租用）农村集体土地进行非农建设的；
2.除继承外，一户村民拥有一宗以上的宅基地且占用面
积合计超过当地规定面积标准的部分；
3.小产权房；
4.土地权属争议未解决的；
5.乡（镇）村公益事业和公共设施用地、乡（镇）村企
业土地违法行为未处理或正在处理的。
六、其他
农村宅基地和集体建设用地确权登记依据文件资料包括：人民政府或者有关行政主管部门的批准文件、处理决定；县级以上人民政府自然资源（原国土资源）行政主管部门调解书；人民法院生效的判决、裁定或者调解书；当事人之间依法达成的协议；履行指界程序形成的地籍调查表、土地权属界线协议书等地籍调查成果。
乡镇村公益事业和公共设施包括：村委会办公室、医疗
教育卫生公共设施、红白喜事公房、党员活动室、村民小组活动场所等。
宅基地和集体建设用地界址、地类认定：充分利用全国第三次国土调查成果、地理国情监测成果、农村承包经营权确权登记发证成果，以大比例尺地籍调查成果为基础，查清宅基地和集体建设用地界址和地类，形成完善的地籍调查成果，为农村不动产确权登记发证提供依据。
附件1
三级确认解难题 人民调解得民心
---南京市六合区农村不动产确权登记发证工作汇报
南京市规划和自然资源局六合分局
根据会议安排，现将南京市六合区农房和宅基地统一登记发证试点工作情况以及“三级确认、人民调解”相关做法汇报如下：
一、工作开展情况
南京市六合区自2014年10月被确定为江苏省首批4个农房和宅基地统一登记试点区之一，在省市主管部门的悉心指导下，通过精心组织、积极探索、稳步推进，将破解阻碍农村不动产登记的历史遗留问题作为工作重点，制定了符合实际、易于操作的确权登记办法，于2015年11月18日，发放了南京市首本农房宅基地不动产权证。随后，继续扩大试点范围，目前，已完成4个街镇19个社区6万户农房宅基地统一权籍调査(占比全区总户数43.5％)数据入库14万户;可发证区域已覆盖到4个街镇8个社区(村)已受理农户登记申请5700户(占比入库数419％)，发放不动产权证3430本(占比受理登记数60.1％)。
二、主要做法
(一)试点准备要做好。一是精心选定试点村居。选取了群众基础好、配合热情高、试点意义大的横梁街道黄中社区作为首个试点村居、二是成立试点工作领导小组，组建了由区政府分管领导任组长，国土、财政、规划、住建、街道等部门为成员单位的区级试点工作领导小组，下设政策宣传、外业调查、信访维稳、数据库信息系统开发、后勤保障等五个工作队。三是制定工作方案。印发《六合区村宅基地和农房统一登记发证试点工作实施方案》(六政发2014)179号明确试点任齐、工作分工及相关纪律。四是营造试点工作氛围，发放宣传手册，悬挂宣传标语横幅，召开试点工作动员大会，营造良好的试点工作氯围五是高效完成农房调查.抓住农户春节返乡的有利时机，组织调查队伍加班加点，完成试点村29个自然村庄，53个村民小组，1716个农户房屋和宅基地的调查和测量工作，确保调查率和农户签字率均达到100％
(二)登记政策需明确。六合区本着“尊重历史、面对现实、实事求是”的原则，2015年9月，出台了《区政府关于横梁街道黄中社区宅基地和房屋统一登记试点工作相关问题的处理意见》(六政发2053103号)。《处理意见》主要从确权登记的必备条件、不予确权登记的情形、面积认定、集体经济组织成员认定和确认程序等五个方面，为试点区域存在房地面积超标、审批手续不全、农户分户意愿强烈、权利人界定困难，规划与管理矛盾突出等问题提供了政策决依据。
1.确权登记的必备条件和不予登记情形。明确“一户一宅”是登记的必要条件，房屋占地在2014年度土地变更调査成果为非农用地，且在2015年3月1日前房屋已实际建成。对非法出售房屋后再建的，房地权属存在争议的，因征地，土地综合整治等原因已享受过拆近安置的，明确不予确权登记。
2.面积认定政策，在1982年2月国务院《村镇建房用地管理条例》颁布实施前，农民使用宅基地建房至今未翻、改、扩建的，按实际面积认定宅基地使用权和房屋所有权，在《条例》颁布实施后经审批建房至今未翻、改、扩建的，按审批面积认定宅基地使用权和房屋所有权，无审批手续或审批手续不全的，其宅基地使用权和房所有权面积按所在村组人均耕地认定，即人均耕地在1亩以下(含1亩)，每户宅基地不超过130平方米:人均耕地在1亩以上的，每户宅基地不超过170平方米，房屋面积按家庭户人口认定，即三人居及以下的不超过150平方米;四人居不超过200平方米;五人居以上的不超过250平方米。同时，实行宅基地和房屋面积双控制，宅基地实际面积超过面积标准或批准面积在3％以内的，按实际面积认定，大于3％的，按标准面积或批准面积确认宅基地使用权。房屋实际面积超过面积标准或批准面积在5％以内的，按实际面积认定，大于5％的，按标准面积或批准面积确认房屋所有权，宅基地及房屋实际面积超过面积标准或批准面积的，在不动产登记簿和不动产权证书的其他状况栏内注明超过标准或批准的用地面积和房屋面积
3.分户政策、充分发挥基层组织自治作用，由村组先行把关，对照宅基地申请条件符合分户的，在履行三级确认程序后，进行分户登记。一是宅基地和房屋实际面积超过面积标准或批准面积，但有两个及以上子女，目至少有一个子女成年并具备独立生活力符合宅基地申请条件，经确认可以分户的，给予分户登记或按共用宗登记，且宅基地使用权和房屋所有权确认的面积不得大于可分户数的面积标准之和。二是因继承等分家析产的，可分别提出申请，以原有的合法宅基地和房屋面积进行分割登记，且分后数房屋必须具有独立使用功能。无法分割的房屋，按共用宗申请登记。
4.集体经济组织成员认定政策。原则上以申请宅基地或建房时候的身份为认定依据，建房时户口已不在本村组，但目前仍然享有承包经营权、承担农村各项义务的，也可以作为权利人申请登记具体身份由该集体经济组织认定。
5.规划和管理矛盾解决政策。在坚持“一户一宅”的原则下，对于符合宅基地申请条件的权利人，不以是否符合规划作为确权发证的必要条件
(三)方式方法需“接地气”。《处理意见》基本上实现了三个充分体现和三个有机衔接，充分体现农民宅基地使用权的福利性充分体现尊重农民的财产权;充分体现了实事求是的原则同时确权政策实现了与以往宅基地审批管理政策、拆迁安置补偿政策今后宅基地管理政策的三个有机衔接。创新实现了“三级确认、人民调解”的方式方法
1.三级确认找到登记依据.对于无审批手续或审批手续不全的宅基地使用权和房屋所有权的确认、登记申请人的身份、房屋建设年代登记面积的认定以及分户认定等以组、村(居)、街(镇)三级确认的方法进行，具体流程为:村(居)民申报一村村民小组认可一村(居委会初审一街道办事处组织建管所和国土所审核(建管所核定允许登记的房屋面积和幢号，国土所审核土地权属性质、地类是否非农用地核定宅基地登记面积)，经公示无异议后确认。
如村民赵某家宅基地有合法批准手续，却没有建房批准手续。按现行政策规定，不动产权属材料是农村宅基地和农房统一登记的依据，也就是说，村民赵某需先行补办建房审批手续后，才能申请登记但是补办手续看上去完全合法合规，实际确面临很多问题，一是规划点外翻改建房屋无法审批，宅基地和农房面积超标无法审批:二是规划点内符合条件农房补办审批手续程序复杂、周期漫长;三是宅基地和房屋审批涉及多个部门，农户宅基地和建房申请需分别经村民小组、村委会，街道三级审核，然后报经相关部门批准，申请材料多程序繁项、周期长。但是在试点中，村民赵某却凭借一张《农村宅基地使用权和房屋所有权确认申请审核表》，解决了登记权源依据缺失问题。在这张表格上，第一步村民赵某填写自家家庭人口、建筑年代房屋取得方式等内容;第二步村民小组对村民赵某是否是本集体经济组织成员及申请确认相关内容进行核实，并签字;第三步村委会确认村民小组核实信息后签字盖章后上报，国土所审核确认土地权属性质、地类是否农用地、宅基地拟登记面积等内容，建管所核实房屋有无翻建，确认拟登记的房屋面积和幢号，街道对国土所和建管所审核的成果盖章确认后，在村民赵某所在的村民小组公示7天无异议后，该《确认审核表》就可作为村民赵某农房和宅基地统一登记的权源和依据三级确认方法有效保障了农民的财产权利，基本实现了“应发尽发＇的目标，体现的好处有三点，一是确保无权源农户及规划点外农户的基本权益，达到应发尽发的目的;二是在登记面积认定上与现行审批管理政策相接，在现行政策框架内最大限度保障农户的财产权;三是在操作上符合村民自治原则，简化程序、缩短周期，2016年5月23日，原《国土资源报》以“求解农村统一登记困局”为题对六合区试点经验进行整版报道，基于“三级确认”形成的“村民小组、村(居)委会、乡镇人民政府(街道办事处)逐级确认，依法申请登记”的条款，被写入2019年5月1日施行的《江苏省不动产登记条例》第四章第三节第四十七条款。
2.人民调解解决群众困难，权利人主体的确定是登记发证工作的前提，据统计，试点地区模梁街道黄中社区已受理的登记发证案件中有近10％的宗地存有两证名称不一致、继承、购买、交换等情形，登记发证需对宅基地使用权人和房产所有权人进行变更，一般情况下，需要通过司法鉴证和公证程序后到有关部门办理变更或转移登记手续子以处理，较为复杂。首先公证所需费用较高，农户经济负担较重.以横梁街道黄中社区为例，户均建筑面积192.75平方米，按照六合区房产公证30元/平方米的收费标准，一例房产公证的费用近6000元，其次公证程序较为复杂，周期较长，影响发证效率。按现行城市房产公证的程序，申请人需准备所需材料，到管辖区内公证处申请公证，双方拟订协议，填写相关材料，经公证员审查和修改并按一定程序子以公证，于15个交易日内出具公证书。再次部分情形缺乏公证的前置条件，使公正根本不具有可操作性，如在办理公证时，双方除需准备身份证明及协议文本外，还需要准备房产证(未拿到产权证的为购房合同)、建房手续、付款发票等与约定内容有关的财产所有权证明材料。而权证不全或遗失的，按现行的办证程序和审批制度，无法补办权证或完善建房用地手续，无法实际操作六合区充分发挥基层群众自治组织和农村集体经济组织的作用，建立了农村房地权属调处的“人民调解”机制，如村民张某家现有妻子，一子一女及母亲共五人，另有一个妹妹已婚出，宅基地使用权人和房屋所有权人名称为去世的父亲，母亲现年岁已高，张某已是家庭户主，为实现“房地一体”和主体一致，家庭所有成员及张某体妹共同协定，由张某作为该房地一体的主体申请登记，为此，村民委员会召集家庭成员张某、张某妹妹及其母亲，街道司法所通过逐个询问制作笔录，三人在《人民调解协议书》上签字按手印，明确了宅基地和房屋统一登记权利主体
三、获得的经验及启发
（一）领导重视、部门配合是基础。试点工作自始至终一直得到省市主管部门领导以及各相关部门的高度重视和关心支持，尤其在《处理意见》的修订完善和制定上，省市主管部门给予了重要帮助，区委区政府将农房和宅基地统一登记试点作为年度重点工作，成立领导小组，制定工作方案，安排专项经费。住建、规划、司法、法制公安等部门密切合作，共享基础数据资料、部门政策文件和法律法规等重要信息，充分调动街道办事处和村组等基层干部积极性，大力开展宣传动员，有效保证了登记试点工作的顺利进行。
(二)尊重历史、保障权益是前提。六合区始终将保障群众的合法权益放在首位，在尊重历史的同时，确保原有政策的连贯性和严肃性，在不突破法律法规政策底线的前提下，通过召开村组干部和群众座谈会，认真听取各种意见，借鉴外地经验，建立“三确认”制度，以简易和可操作的方法代替行政审批程序，满足广大群众渴望办证的迫切诉求，保障农民的财产权，通过农户自愿、村民自治、司注见证的“人民调解”方式，简化程序，方便群众，充分体现了农村基层民主自治，合情合理地解决了农民诉求，减轻了群众负担。
(三)集思广益、明确政策是核心。由区政府制定的《处理意见》(六政发{2015}103号)是登记工作的重要政策依据，意见围绕现行宅基地、农房审批、户籍制度改革、土地整理和征地拆迁等政策，反复修改完善，政策出台历时6个月，期间得到了省厅、市局的指导帮助，经过领导小组成员单位的多次讨论，吸收采纳了各地各级的意见建议，充分体现了集体智慧的结晶和基层民意的体现。六合区结合后期扩大试点的经验，对该试点政策进行多伦的总结完善，2019年5月，在《处理意见》(六政发「2015」103号)的基础上，正式印发了《六合区农村宅基地和房屋统一登记遗留问题的处理意见》(六政发[2019945号)，为农房和宅基地统一登记发证工作在六合区全面推开做好政策准备。
附件2
成都市农村集体土地“房地一体”确权登记实践
四川省成都市规划和自然资源局
根据中央全面深化改革的战略部署,农村土地制度改革大力推进,城乡统筹协调发展不断深化,对进一步明晰不动产权利,维护群众权益、夯实乡村振兴基础提出了更高要求,健全城乡一体的不动产登记体系显得更加迫切。在自然资源部和省自然资源厅的正确领导和大力支持下,成都市得益于全国统筹城乡综合改革配套试验区建设，抓住不动产统一登记契机,建立了农村宅基地使用权、集体建设用地使用权及房屋所有权确权登记体系,并结合成都实际,解决了资金、人员、公信等问题,完成了农村宅基地使用权、集体建设用地使用权及房屋所有权确权登记颁证,希望能为全国类似地区提供基础实践,具体小结如下
一、基本情况
(一)时间阶段。不动产统一登记之前,开展制度建设、实现登记体系标准化;开展基础测绘,基本实现农村宅基地使用权、集体建设用地使用权1:500实测全覆盖。不动产统一登记之后,开展城乡一体的不产登记数据库建设工作,实现5种不动产权利图形数据、档案数据的集成,推动农村不动产权登记常态化管理。
(二)完成情况。截至目前,全市(不含简阳市)颁发农村宅基地使用权150.69万本,集体建设用地使用权1.54万本,登记发证率100%;实现农村宅基地使用权矢量图形与登记证书挂接入库128.1万宗,集体建设用地使用权挂接入库1.3万宗,挂接率85%。
二、主要做法
(一)建章立制,实现标准化。先后制定了《成都市集体建设用地使用权确权、登记暂行规定》《成都市集体土地所有权和集体建设用地使用权确权登记实施意见》《关于加快农民集中居住区土地和房屋登记发证工作的通知》等文件,建立起全市宅基地使用权确权和集体建用地使用权登记体系,对确权登记的原则、范围、条件、程序、要件、技术要求等作了统一规定。不动产统一登记后,制定并印发了《成都市不动产统一登记配套文件》,在全市范围内明确了集体土地“房地一体化”确权登记的办理时限、办事程序、申请材料、审核要点等业务标准。
(二)数据建库,强调信息化。以城镇国有土地和农村集体土地确权登记发证数据为基础,对城镇地籍数据库进行了扩展和完善,完成了包括国有和集体建设用地使用权在内的各类土地权利等1000余万个宗地(地块)的统一编码工作,构建了“城乡统一、图数一致、统一编码、档案齐全”的城乡土地统一登记数据库和管理信息平台。不动产登记改革以来,我局坚持“先整合,后发证”,本着“立足现有,避免重复投入”的思路,着力推进集体土地不动产登记数据整合和存量数据汇交,为换发不动产权证做足准备,并于2017年在全国率先开展城乡一体的多类型不动产登记存量数据汇交。
(三)多措并举,破解测绘难题。成都市是典型的大城市带大郊区,经济发展水平不一、管理水平参差不齐,基础测绘存在的资金、人员、技术难题。为此,我局实事求是统分结合,即要求宅基地和集体建设用地进行1:500实测(高山区零星分散、交通不便区域为例外)允许农村房屋测绘采用人工丈量法和解析测量法,结合区(市)县实际,自主选择执行。
1．宅基地和集体建设用地测绘。由于建设用地有着不同于农用地及未利用地的固有价值,对地籍测量精度应当严格要求。因此,产改期间我局明确宅基地使用权和集体建设用地使用权应当进行1:500专业测量,从而将面积搞准、权属搞实,避免产生后遗症。
2．农村房屋测量主要分为人工丈量法和解析测量法。人工丈量法虽无矢量图形成果,但房屋属性数据可通过权利人相关信息与宅基地使用权、集体建设用地使用权图形实现数据关联挂接,登记结果能满足统一登记后转移及变更登记工作需要
2.1人工丈量法。部分区(市)县受限于当时的财政实际,无法支付相关房屋测绘费用,影响了登记工作进程。基于资金困难的现实,区(市)县采用简便易行的调查方法解决房屋面积的测绘问题,即由本村组人员人工丈量确定,不收取农民任何费用。主要包括以下步骤:
(1)由社上村民大会推荐本社的社员代表及村上工作人员进行实地调查,记录房屋的权利人、建筑结构和楼层等内容;
(2)通过实地拉皮尺的方式来丈量房屋边长,简易计算出房屋面积,形成满足登记要求的调查成果;
(3)调查成果经过镇村社复核同意后,在所属村社进行公示,公示期为15个工作日,公示期满无异议以此结果向登记机构提出登记申请,登记机构受理其申请,审核通过后登薄发证。证书附记栏中记载:“流转过程中,以具有资质的测绘机构测绘的面积为准”。
2.2解析法量算。我市简阳市在实施本地区农村产权制度改期间,采用gps结合全站仪解析法测绘1:500高精度农村房产数据。由本地招标的作业单位负责,按照位置准确、面积精确、集体土地房屋(农房)产权人认可的原则,采用满足精度要求的工作底图(宗地图)以农户为基本单元,通过现场实测的方式,调查每处集体土地房屋(农房)的面积、结构、权属和空间分布等情况。测绘成果经房屋主管部门审核确认后,与调查信息一并在本集体经济组织进行公示,并由集体土地房屋(农房)农户签字认可,确保图(分层分户图)、数(建筑面积)、房(所有权人)三者一致。其中涉及费用:1、若宅基地使用权和房屋所有权测绘由不同测绘机构分别,宅基地使用权按1:500实测,平均中标单价240元/宗。房屋所有权按1:500实测,平均中标单价240元/宗。2、若由同一测绘机构同时实施宅基地使用权及地上农房所有权测绘,则按1：500要求实测,测绘费用可控制在300元/户以内。相关费用均由本地政府承担,不收取农户任何测绘费用。解析法房屋测量采集的要素和流程如下：
(1)农房测量应参照宅基地基地图(宗地图)现场测绘,并对房屋现状进行调查。房屋调查内容包括房屋坐落、房屋权利人、层数、建筑结构、建成年份、用途等基本情况,调查完毕后应在房屋平面图所属选项中进行填写。
(2)现场测量人与户主共同对数据进行确认后并在草图上签字。
(3)整理数据,计算绘图,形成测绘成果数据资料,并由乡、镇
对成果资料(调查内容)进行初审并盖章确认。成果数据资料应包括户主声明书及代理委托书;户主及代理人的相关身份证明;由技术公司、乡镇、村社及户主签字盖章确认的房屋平面图;其他相关证明材料等。
(4)将整理的房屋测绘成果数据交由住建部门审核,住建部门负责对测绘成果进行随机现场抽查,不合格的成果退回重测,合格的成果建立楼盘表数据推送登记机构。楼盘表纸质文档返回乡、镇统一报送不动产登记中心。
3．农村房屋测量过程中相关规定及要求
3.1计算建筑面积的条件。能够计算建筑面积的农村房屋一般应具备以下普遍性的条件:(1) 应具有永久性上盖; (2) 应有围护结构(墙体或砖柱); (3) 结构牢固,属永久性的建筑物; (4) 层高在2.20米以上(含2.20米); (5) 可作为人们生产或生活的场所。
3.2关于农房登记面积的确定。
(1)对已取得所有权证书的房屋,经乡镇、村社证明未改扩建,按证载面积进行确权登记。
(2)对新建、改扩建至今未确权的农房:2008年前的,由乡镇负责出具房屋符合规划证明,据实确权登记;2008年后(含2008年)的，按层高不高于二层且建筑面积不超过300平方米进行确权登记。对超层高或超面积的农房,由规划部门按程序进行审定,完善相关规划手续后再予以确权登记。
三、两点体会
农村宅基地使用权、集体建设用地使用权及房屋所有权是农民群众重大资源资产,完成这三种不动产权利的确权登记,不仅是我部门的光荣职责,更是解决乡村振兴“钱从哪里来、人往哪里去、货往何处销”的核心问题、激活要素资源的必由之路和坚实基础。成都市在推进土地综合整治过程中,也将完成上述不动产确权登记颁证,作为编制项目实施规划的要件,在激发农民自主性、调动农民积极性、增强农民获得感等方面取得了很好地成效。在实践过程中有以下两点工作体会。
(一)领导重视是顺利完成工作的基本前提。成都市委、市政府高度重视农村土地制度改革工作,从组织领导、部门协调、人员划转、经费保障等方面给予充分支持,得到各级党委政府的大力帮助,充分发挥基层工作人员的主观能动性,有力保障了工作的顺利实施。
(二)依靠群众是有效解决确权面临难题的根本手段。坚持“村民自治、还权赋能”原则,在符合总量控制、用途管制的前提下,将宅基地和集体建设用地拨用决定权交给集体经济组织,完全尊重农民意愿,让农民自己作主、自己出力,解决“面积超占、起点公平”等难题。
尊敬的广华副部长、各位领导和同仁,成都市农村集体土地确权登记发证工作是各级领导和同仁们支持、指导和帮助的结果。我们深知,成都工作水平与部里的要求和经济社会发展的需要还有不小的差距,仍存在登记审核不规范等问题。我们将以这次交流为契机,寻找差距、借鉴先进、弥补不足,进一步理顺工作机制,完善房地一体确权登记发证工作,使我市自然资源管理工作再上一个新的台阶。
附件3
维护农民权益推进产权改革助力乡村振兴
--甘肃省酒泉市加快推进农村不动产确权登记工作汇报
甘肃省酒泉市自然资源局
酒泉农村宅基地和集体建设用地房地一体确权登记发证(以下简称“农房发证”)工作启动以来，市委市政府高度重视，将农房发证作为为维护农民合法权益，推进农村“三变”改革，助力移民乡镇脱贫攻坚，促进农村社会和谐稳定的重要措施，全市上下严格按照部省工作要求，强化组织、全力保障，分步实施、扎实推进，已全面完成房地一体权籍调查，基本完成了发证任务，初步形成了覆盖城乡房地一体的不动产登记体系。
一、基本情况
酒泉市地处甘肃省河西走廊最西端，市域面积16.8万平方公里，占甘肃省面积的39.47%，辖肃州区，敦煌市、玉门市、金塔县、瓜州县、肃北蒙古族自治县、阿克塞哈萨克族自治县7个县(市、区)，全市常住人口111.94万人，其中城镇人口65.68万人，农村人口46.26万人。农房发证覆盖全市61个乡镇、402个村、2511个村民小组，其中两西(甘肃的河西和定西)和疏勒河移民等易地撒迁项目移民3.53万户，15.75万人。2018年底已全部完成农房权籍调查，2019年年初完成数据入库。全市应发证书14.71万本，截止11月底已发证书11.9万本，发证率达到了80.9%，所有发证数据实现了实时汇交。
二、主要做法
(一)加强领导重谋划。我市把不动产统一登记作为深入学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想的具体体现，作为贯彻落实.放管服“改革和优化营商环境的重要内容，切实加强组织领导，高站位谋划、高标准推进，根据部省统一部署，2017年年4月，市政府组织召开全市不动产统一查记工作推进会，制定下发《酒泉市农村宅基地和集体建设用地房地一体确权登记发证工作实施方案》，明确领导机构、办事机构、工作目标、主要任务，完成时限和责任单位等。市级专门成立检查指导组，建立定期报告和调研制度，采取周报表、月调研、季通报的方式，及时掌握工作进展和存在问题.市政府每季度通报推进情况，市不动产统一登记领导小组办公室每月反馈进展情况，明确存在的问题和整改要求。建立工作进展统计台账，详细记录每个阶段工作进展情况并打分记录，作为年底目标责任书考核的依据.针对个别地方工作进度迟缓的问题，市政府专门召集相关县(市、区)政府、部门召开推进会，督促按时完成阶段性工作任务，形成了政府组织，多方联动、同向发力的工作格局。
(二)服务大局重保障。经费落实是一项工作开展的重中之重，近年来由于我市土地、矿产市场低迷，加之还有比较繁重的脱贫攻坚任务，市县财政十分困难.为了将工作经费早日落实，我局多次向市政府主要领导专题汇报并积极与财政部门深入沟通，根据省财政厅省国土资源厅下发的《甘肃省国土资源专项管理办法》之规定，“新增费用可用于不动产统一登记，农村集体土地确权登记等其他业务支出。在地方财政比较紧张的情况下，多方汇报协调，提请政府将农房发证专项资金列入财政预算，从新增建设用地有偿使用费中专门拨出经费支持农房发证工作。2017年，各县(市、区)财政预算落实工作经费2212.93万元，七个县(市、区)全部完成了农房招投标工作，确定了21个标段，12个技术承担单位，组织技术人员近400人开展权籍调查工作。农房权籍调查费用全部由地方财政负担，还免去了农民群众的不动产权证书费用，将证书统一送到村组、送到农民手中，真正让群众得到了实惠。目前，已向作业单位支付资金1673.54万元。
(三)出台意见解难题。由于我市少数民族多、扶贫移民多、农房情况比较复杂，市政府出台了遗留问题处理实施方案。七县(市、区)政府结合自身实际，陆续出台农房确权登记处理意见，明确不同权利主体、不同时间阶段、不同类型的解决办法。总体上来看，主要是从以下几个方面解决各类遗留问题。一是严格落实农户“一户一宅” 政策。除继承外，对农户或城市居民以其他方式取得的宅基地只调查不确权，确保不出现有多处宅基地的情况。二是保障权利人的合法权益。农业转移人口在城镇购买住房后，未申请注销、未进行转让的，继续享有农村宅基地、地上房屋的使用权和受益权:允许农村宅基地、地上房屋在本集体经济组织内部合理流转；对继承取得的宅基地和地上房屋，经依法审查后予以确权登记。三是有效解决权属来源问题.对不同历史阶段审批、具有权源资料或证书的，按照原审批或登记面积予以确权；对权属来源不清的，但符合宅基地申请条件的，通过调查取证、村组公示、乡镇认定的方式予以确权，面积按照法规规定的330平方米予以确定。四是合理解决农村住宅占有人是非本集体经济组织成员的问题。因易地搬迁、农村小康住宅集中连片修建和农民跨村购买农村住宅等原因，部分农户不属于本集体经济组织但通过合法手段占有农村住宅，有且只有一处宅基地的，由该处宅基地和户口所在地村民委员会为其出具相关证明，办理户口迁移手续，经公告无异议的，予以确权。五是按照时间段确定宅基地面积。对未履行审批手续，农户建房占用的宅基地符合当时规定面积并能提供相关证明的，按当时的规定予以确定面积；对无法提供相关证明的，按照330平方米予以确权，超出部分在宗地图中用虚线表示，只注记不确权。六是对违法违规占有宅基地、违反规划、改变用途的，及时移交执法监察机构。
(四)多层把控保质量。一是按照“试点先行、以点代面，积累经验、全面推开”的工作步骤，在瓜州县、肃州区、金塔县的五个乡镇开展了试点工作。二是充分运用已有“三权发证”成果资料。对成果精度满足要求的，只进行房屋调查和测量，补充房屋调查信息；对达不到要求的，开展房地一体调查，填写权箱调查表，形成房地一体权籍调查成果；对于新增宅基地和集体建设用地，开展房地一体调查。三是在权属调查时，坚持让村组干部配合开展入户调查，全面收集家庭成员身份信息和权属来源资料等，认真履行询问、核查程序，比对审批文件、原登记信息和相关权属来源资料。四是认真开展现场指界和公示，权籍调查表由本宗，邻宗权利人签字确认，将信息在村组张榜公示，确保权属来源合法、清楚，权利主体明确。五是组织专人设立农房确权登记问题受理办公室，公开联系电话，及时解决确权登记中反映的问题，对权属调查确权错误的，及时于以更正；对存在权属纠纷一时难以调处的、不符合宅基地取得条件的、农民对确权有异议的等情况，暂时不予确权登记。六是紧紧抓住权籍调查和数据入库两个关键环节，认真落实三级质检制度。县级自然资源部门和项目承担单位成立专门质检组，定期对内外业成果进行100%自检对自检中发现的问题及时进行整改完善；对检查合格的数据，全部入库再次核查，确保入库空间数据、属性数据和文本数据的一致性，所有数据在登记环节向部、省实时汇交。2018年11月，市局组成市级验收组，从文字成果、权属调查成果、测量成果、数据建库成果和登记发证成果5个方面进行市级初验发现，各县(市、区)权属调查、地籍测量、数据入库、表册填写等方面达到部省规范标准。
(五)统一建库立标准。2017年10月，在试点工作结束后，我市紧紧围绕查清农房房地一体信息和建设不动产登记数据库这个目标，编制全市技术方案，采取“三统一”、统一了技术标准。一是统一采用2000国家大地坐标系。对已经整合入库的城镇房地空间数据进行坐标系转换，农房调查率先启用2000坐标系，将城乡数据统一到一个坐标系，不仅提高了农房调查的准确性，还从根本上解决了权籍调查、数据建库的基础技术问题。二是统一权籍调查程序和方法。采取“八步走”，分别是准备工作、权籍调查、审核公示、数据入库、质量评定、登簿汇交、集体颁证、成果归档。三是统一数据入库标准。依托我市统一建成的不动产登记信息基础平台，采用国家不动产登记数据建库标准，统一数据类型、字段、长度，代码等。采取各标段技术单位分别制图，一个单位负责入库的方式，建成了不动产权箱调查数据库、登记数据库和档案数据库。通过不动产单元代码挂接数据，每户信息准确关联、实时可查，实现了与城镇房地数据库统一平台、
纯一管理、统一标准。目前，已入库城镇房地数据17.54万户、农房数据14.74万户，基本建成了城乡一体的不动产登记数据库。
(六)助力脱贫明产权。从1980年代开始，我省陆续实施了“两西”(河西、定西)和疏勒河移民等易地搬迁扶贫项目，从省内其他市州迁往我市的瓜州县、玉门市、金塔县等地移民3.53万户、15.75万人，设立整建制移民乡镇11个、行政村60个、村民小组332个、移民1.69万户，同时专门划定国有土地统一建设了安居房，但一直未按户办理国有建设用地使用权审批手续。我市将移民乡镇与其他乡镇同步开展权籍调查和登记发证，参照宅基地“一户一宅”的管理方式，明确移民乡镇国有建设用地使用权审批程序、使用面积、权利性质、土地用途等，原则上以乡村公示，政府确认的方式子以确权登记。截至目前，已为整建制移民乡镇颁发不动产权证书1.23万本，为房产抵押贷款，为深入推进“三变”改革，为移民“搬得出、稳得住、能致富”提供了坚实的产权基础。